北京首轮土拍收金1110亿!开发商豪掷1580亿保证金,“不赚钱也要拿”

来源:admin日期:2021/05/31 浏览:167

仅用两天,北京就卖出了相当于去年一半的宅地。

5月10、11日,北京首轮集中土拍,以1109.71亿元的总价拍出30宗土地,整体溢价率略超7%,在卖地与“稳地价”上达成平衡,也与前不久结束的广州、重庆动辄40%多的溢价率形成对比。

其中,20宗地“名花有主”,还有10宗地块尚需竞报高标准商品住宅建设方案,最后结果在两周后才能揭晓。

北京土拍设置了有史以来最复杂的出让规则。低溢价率的的背后,大部分地块都有额外限制,是大量配建公租房面积,或者不完整的产权,开发商利润“被卡得死死的”。而关于这些限制的具体细则尚未完全明确。

作为全国调控力度最强的北京,房地产市场稳定依然是最重要的。过去三、四年,北京房价是一线城市中最为稳定的,甚至部分区域出现下跌。在大规模的供地以及严厉的限制基础上,北京地价、房价未来或持续稳定。

房企组团抢地

北京首轮集中供地30宗住在用地合计面积169公顷,占今年供地计划的28.2%。总规划建筑面积335万平方米,相当于2020年全年成交住宅建筑面积的51.5%。

业内人士指出,北京此次推出地块总体质量较高,朝阳、海淀、丰台,以及石景山四大中心城区就推出了15宗项目,合计建设用地面积约73公顷,占首轮集中供地总面积占比的43%左右,而在去年全年四大中心城区的面积占比占全年出让也就35%,这样的机会谁也不想错过。

与广州、重庆、杭州类似的是,房企拿地的热情不减。不少热门地块拍卖时座无虚席,很多头部房企的代表每次报价后“秒举”,拿下后全场欢呼。

开拍前,30块地块吸引了243组房企及联合体的马甲参与竞拍,保证金高达1580亿。

资金雄厚的房企颇为豪横。华尔街见闻了解到,金地报名了24宗地块,其中22块以联合体形式报名,保利和华润则分别报名了23宗、22宗,均以联合体形式报名,中海也独自竞拍,报名了18宗地块。另有数家企业都报名了十余个地块。

值得关注的是,华润、金地、保利三家房企组成了联合体,报名了21宗地块,这个组合在北京市场上还是首现,大有不拿下不罢休之意。

在过往的北京土拍中,联合体竞拍出现频次也非常高,在动辄几十上百亿的地块面前,就算是央企也会更愿意选择合作伙伴共担风险。而联合体的组合也因为资金雄厚能让其他竞争对手“知难而退”。

但在本次北京土拍中,这样的震慑力似乎不奏效了。一名房企投资部负责人表示,过去的土拍还可能说存在捡漏,这两天北京集中供地一出,才发现是“暗流涌动”,房企拿地的热情根本压不住了。

华尔街见闻注意到,在竞拍现场,很多地块工作人员才刚报价,许多央企、头部企业的联合体就“秒拍”,也有爆冷的中小房企一冲到底,击败央企联合体拿下地块。

来自深圳的房企卓越集团成为最大黑马,两日斩获4宗地块,总价188.27亿元,其中三宗地分别通过与中交、首开等组成联合体拿下。

“保利+金地+华润”联合体参与了所有热门地块的争夺,但最后仅拿下1块。

小房企天时汤山拿下的昌平区北七家地块最终成交地价6.66亿元,公租房占比高达41.4%,剩余商品房面积不过1.5万平米,地价高加上建安成本,与该地块房价上限6万元/平米相比,不少观看竞拍的业内人士直言看不懂。

现场的业内人士不禁慨叹,北京土拍,“有钱还不行,还需要勇气”。

而目前未有暂获,全程陪跑的中海、万科、平安、绿城、龙湖等房企,则寄希望于“开盲盒”。在剩下10宗尚未有归属的地块中,依靠竞高标准住宅方案捡漏。

利润空间很小

在北京的土拍开始前,开发商们就已经做好了心理建树——“想要的项目,不赚钱也要拿下”。

有房企投拓人士对华尔街见闻表示,北京土拍对他们来说更多是学习规则变化,除了负责投拓的人员,很多房企的投资总、营销总和区域总都亲临现场。

同样的集中拍地,北京7%的溢价率与广州45%、重庆43%形成鲜明对比,成为本轮拍地中的“优等生”。

北京本次土拍规则复杂程度远超其他城市,出现了共有产权房、共有产权商品房、限价商品房、不限价商品房四种类型,具体规则除 “限地价、限售价”外,开发商还要再竞租赁、竞政府持有商品住宅产权份额、竞“公共租赁住房”面积或者是执行“套内70/90”政策。开发商的账更难算了。

受这些规则限制,以及各类配建等,这30宗地块大部分基本都将利润空间很小。

中原测算,29宗挂牌地块楼面价与二手房指导价差最低仅1.1万元/平方米,2万元以内14宗,房企利润被严重压缩,未来也将考验企业项目运作能力。

北京市住建委此前曾表示,本次土地出让将推出“政策工具箱”,结合每一块土地的现实情况选择政策组合,然后确定交易方式。

比如本次土拍中出现了新型共有产权房,意在控制楼面价、降低购房者门槛。

中原地产首席分析师张大伟认为,北京第一次在土地出让中出现这么多宗集中配建租赁住房地块的现象,这一点符合今年两会提到的“解决好大城市住房突出问题,切实增加保障性租赁住房和共有产权房供给”的要求。

这更像是一个信号,除了稳地价、房价,政策的着力点已经开始向“租房市场”倾斜了。按照北京2021年供地计划,北京租赁住宅占住宅用地比重由2020年的13%提高到30%。

只不过对于房企来说,在如此复杂的规则下,拿到地才是一个开始。

比如说碧桂园拿到竞报国际人才住房的通州万盛西地块配建占比高达48%,而人才房成本每平1万元左右,普通商品房限价是6.2万元/平,大比例的配建将会是对其后续营销、运营的考验。

中指研究院北京公司研究副总监李益峰称,海淀、昌平、朝阳等核心区域或基本面较好的地块参拍企业数量多、综合竞拍次数较高,反映了房企向核心区域拿地的趋势和意愿进一步增强,也意味着集中供地趋势下,区域分化进一步加剧。

这也造成了北京此次土拍虽然溢价率不高,整体楼面价却明显上升。贝壳研究院统计显示,30宗地的成交楼面价平均达33144元/平米,较去年全年成交楼面价上涨了19%。六环地价也达到3万/平。

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