董事长宋广菊即将退休,保利发展何时重回前三?

来源:admin日期:2021/05/31 浏览:76

销售5029亿元,同比增长8.88%,2020年是保利发展四年来增长最慢的一年;而跨过五千亿,本是保利给2019年定下的目标。

在不少投资者看来,保利的财报平平无奇,这家公司似乎已变得平庸。

在4月份的业绩会上,投资者也再次问及“何时重回前三”,管理层没有正面回答。

这个目标短期似乎难以企及。2020年,保利排名第五,与第四名的融创差了700多亿,与第三名的万科则差了近2000亿。

“重回行业前三”,是保利发展董事长宋广菊在四年前在股东大会上提出的目标。

过去7年,保利发展是主流央企地产商中唯一管理层稳定、董事长未换人的公司,而今,当年豪迈地说出“重回前三”的“地产铁娘子”在保利的时间也进入倒计时,她的继任者是谁备受关注,也影响着这家央企地产公司的前途。

“落后”的保利

中国房地产黄金三十年,孕育了多家民营房企,也催生了数家知名央企地产公司。

保利发展就是其中最大的一家,如今排名全行业第五。第五名,对一般的企业来说已是非常好的成绩了,但对保利而言,则是“落后了”。

作为老牌地产公司,“万保招金”之一,保利发展的历史无比辉煌。宋广菊在2010年从李彬海手中接过权杖,成为这家央企的掌门人。号称“铁娘子”的她,曾是央企中难得一见的进取派,以激进、大胆著称。

“十二五”期间,宋广菊提出“五年时间再造一个保利地产”、销售过千亿利润过百亿的经营目标,提前两年超额完成;“十三五”期间,则实现总资产增长超过3倍,完成5000亿的销售目标。

在她的带领下,保利的销售规模较她接手时翻了十倍,也稳坐着央企地产老大的位置。

而作为央企地产“老大”,保利在过去多年里多次排在行业前三名,曾与万科不相上下。

但从2012年保利成为第二家千亿房企、位列第三之后,就再也没能回去前三。

2013年至今,受国资委央企负债率等管控约束,尽管保利与其他央企相比还是进取的,但与同期的恒大、碧桂园、融创等猛加杠杆的民营房企相比,保利的扩张还是慢了。

2016年,保利管理层公开表示,“保利绝对不会放任与头部企业的差距继续拉大”。在2017年5月份的股东会上,宋广菊直接当众立下豪言—— “三年重回前三”。

保利发展总经理刘平也说:“对于要继续保持第一方阵地位的保利而言,不会放任这种差距继续增加。”

此后“回到前三”几乎是逢会必提,只不过排在保利前面的房企里,除了万科还是稳字当先外,一个比一个猛。

到了2019年,保利不再公开提“重回前三”,内部也不再将规模作为最重要的目标了。宋广菊说,“目标一个牵引,这过程中一定有很多客观情况因素影响,还是充满了希望。”

遗憾的是,目标未达,宋广菊就要退休了。今年3月24日,国资委网站发布央企任免。免去宋广菊的中国保利集团党委常委职务,不再担任中国保利集团有副总经理职务,退休。

华尔街见闻了解到,在2020年,宋广菊已经年满60岁,达到了一般央企领导的退休年龄。

从保利集团退休的宋广菊,在保利发展的退休事宜自然也受到关注。本来,她的董事长一职,任期是到2022年10月30日结束。

她会坚持到董事长任期结束,还是在此之前退休?4月20日的业绩会上,投资者再次追问,“宋广菊董事长退休时间有没有确认?”

对此刘平回应称,将按照国资相关规定及大股东的相关安排执行。

宋广菊的梦想,大概率只能留给继任者了。

截至目前,宋广菊的退休和接任事宜,仍然没有确切消息。

逆势扩张

尽管过去7年落后了,但保利这类稳健型房企,在当前的行业和政策环境下,正迎来新的发展机遇。

保利的财务状况非常稳健。在TOP5的房企里,算上一季度“三条红线”转绿的万科,保利是唯二的绿档房企。截至2020年底,保利现金及现金等价物余额为1452.8亿元,手握充足的现金流。

过去一年里保利一直在在“逆势拿地”。去年疫情后土地市场报复性回暖,房企抢地的队伍里,保利冲在最前面。

在2020年上半年,保利拿地金额排在房企第一位,总金额达到689.16亿元,超出排在第二的中海一百多亿。到了下半年,三条红线让杠杆的竞争者们不得不减速,整体土地市场回归理性,保利的拿地也未曾减速。年报显示,三、四季度拓展金额占全年总投入的65%。

2020年保利拿地金额2353亿元,同比上升51.35%,溢价率为 13%,低于行业平均溢价率水平。在中指研究院2020年房企拿地排行榜上,保利以1225亿元位列第四。

这种拿地的势头仍在延续。在中指研究院今年前4个月房企拿地排行榜上,保利以396亿元的拿地金额,排在第二位。

近期重庆、广州、杭州、北京的集中供地,保利虽然所获不多,但表现积极。分析师称,面对土拍“两集中”政策,保利仍维持严格立项标准和较审慎取地态度。

不过,拿地规模扩大的同时,利润空间却可能会被压缩。年报显示,2020年保利地产新增土储的平均楼面地价为7388元/平方米,同比大涨27%。

背后的原因是保利在去年拿地集中在核心城市,成本大幅增加。全年38个核心城市拓展金额占比达83%,同比提升4个百分点,新增货量中住宅类占比约85%。

同时,保利在去年销售端的签约价较2019年却在下降。显然对于保利来说,逆势拿地扩张规模,与利润提升之间还有很多的取舍。

中金在报告中指出,2021 年结算毛利率仍有下行压力,明年起有望企稳。

保利发展财务总监周东利表示,行业毛利率水平进一步收窄,保利发展将持续通过精细化管理提升周转效率和收益水平。

在保利管理层看来,“三道红线”会是保利“重回前三”的机遇。

刘平近期表示,“三道红线下,房企增长的驱动力,将由资源和杠杆驱动转变为专业驱动,行业排名将因应房企专业能力重新洗牌。”

他认为,经营稳健的企业更有优势,行业集中度进一步上升。随着行业利润空间的收窄,专业能力不足、资金紧张的房企将逐步退出。经营稳健、专业能力强的房企集聚更多土地资源和资金资源,更容易做大做强。

在业绩会上有投资者问刘平,“保利住宅开发业务的天花板会在哪里,能否到1-1.5万亿之间?”

刘平的回答是,可以。

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