全部踩线,“三道红线”下富力翻身难

来源:日期:2022/04/01 浏览:188

专注“去杠杆”一年,富力地产净资产负债比率下降69%,同步降低的还有总营业额和毛利率。

3月25日,富力地产发布2020年度业绩报告。报告显示,公司2020年实现入账营业额858.9亿元,同比下跌5.43%。

2020年,富力地产实现毛利润203.9亿元,同比下跌31.52%,毛利率为23.7%;净利润91.5亿元,相比去年同期下跌9.38%,净利率为10.6%。

距离2018年还是“华南五虎”的富力风风火火地跨过千亿门槛,已经过去两年,但不论是对比2018年的1311亿元,还是2019年的1382亿元,如今其规模已经接近“横盘”,停在了1300亿级。年报显示,2020年富力权益销售金额为1387.9亿元。

规模“横盘”外,降负债也是富力不得不面对的问题。

尤记得2020年中期业绩会上,富力地产董事长李思廉放话,到2020年年底,富力地产净负债率将在177%的基准上再降10个点左右。截至2020年底,经削减大量债务及补充权益资本后,其净资产负债比率由2019年底的199%减少至130%,下降比率达69%。

如今看来,降净负债的任务已“超额”完成,但其付出的代价却不可谓不大。

“壁虎断尾”降负债

2020年,“三道红线”成了众房企头顶的一座大山,全年“主要专注于减低财务杠杆风险以改善本集团的信贷状况”的富力依旧踩中三条红线,归为“红档”。

截至2020年底,富力地产剔除预收款后的资产负债率为76.7%,同比下降2.8个百分点;净负债率同比下降69个百分点至130%;非受限现金短债比为0.4,同比微增0.03。

为了实现“去杠杆”、降负债,富力大手笔抛售资产,犹如壁虎断尾。

年报显示,富力转让其位于广州富力国际空港综合物流园项目的部分权益。该项目占地1470亩,计划总建筑面积为超过120万平方米。目前落成的高标准仓库、厂房及冷库的可出租面积共约889820平方米,配套设施亦已落成。未开发的仓库净用地面积约210亩。最终,黑石关联的基金以市场估值63亿元购买整个资产的70%权益。2020年四季度,富力地产出售若干项目的部分权益共变现约40亿元。

富力地产透露,对于有大量资金投入的现有及未来项目,其将寻求达成更多策略性合作,在继续发展该等项目的情况下降低资金需求。截至2020年底,富力已削减债务达374亿元。削减或再融资的债务包括境内债券236亿元、信托及境内银行贷款119亿元和离岸债券及离岸贷款19亿元。

除此之外,富力还完成了集团层面的股份增发。其于2020年完成发行新H股补充权益资本,按发行价每股9.82港元发行2.57亿股的H股新股,募集资金总额为25.24亿港元。

甩卖资产成了富力的救命稻草。达标心切的李思廉表示,如果价格合适,将继续出售物业、商场、写字楼和酒店等资产,同时也会出售部分住宅项目的股权。其预计2021年净负债率降达标,到2022年底,“三道红线”全部达标。

毛利率下跌

据财报数据,2020年富力地产的营业额相比去年同期减少49.22亿,销售成本却相比2019年上升44.62亿。

在上述双重作用下,2020年富力地产毛利润为203.9亿元,同比下跌31.52%,毛利率为23.7%,同比下降9个百分点,净利润减少9.38%至91.5亿元,净利率为10.6%。

富力将这一变化归结于“2020年的经营环境充满挑战”,其调整均价以加快销售速度,影响了毛利率。但是同样的销售环境下,并不是所有大中型房企都面临着“毛利下降之虞”,不如说,政策调控使得富力自身的问题更加凸显。

2020年半年期业绩会上,李思廉曾表示,富力在下半年可售资源中以旧城改造为主,“相信可以保障富力地产的毛利率。”

截至3月25日,富力于旧村及城市更新地区取得的土地储备建筑面积超过4000万平方米。

然而,城市更新项目需要更长的转换时间,富力透露,其将继续寻求其他发展周期较短的土地储备补充机会。

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