杭州单日卖地717亿!开发商疯狂高价抢地,怎么赚钱?

来源:admin日期:2021/05/31 浏览:93

716.7亿元! 杭州集中供地首日,房企抢地火爆,无一流拍,热度超过广州、重庆。溢价封顶、高自持成为关键词。

其中,24宗土地触发溢价封顶机制,6宗土地竞自持比例超过了20%;至少有9个板块创下地价新高;平均溢价率为26%,也超过了去年的23.3%。

以拿地激进著称的融信再一次大出风头,单独拿地3块、与滨江合作拿4块,共计228.5亿元(含合作部分),根据中指研究院计算,融信权益金额为142.3亿元。

“双限”+竞自持的出让模式,上升的地价,让后续开发商的盈利成了大问题。诸多杭州业内人士表示,限价基本没变的杭州,地价又上了个台阶。在利润空间有限的情况下,未来开发商如何保证项目利润及产品质量,令人关切。

抢地大战

杭州一直是中国城市里的“卖地大户”,已经连续4年土地出让金超过2000亿元。2018年-2019年,杭州连续两年为全国卖地收入最高的城市,2020年排名第二,仅次于上海。

从2019年起,杭州为了控制土地价格,实行“双限”、竞自持的模式。凡是住宅项目,从拍地当日起,销售均价和精装修价格均已限定,同时限制地价;当土地溢价率触及30%时,转入竞自持比例环节。

即使如此严苛,本次土拍,开发商仍然热情高涨。“至少50家房企办理了预约申请,杭州市场上的TOP20房企,对这次土拍都准备已久,普遍提前勾地30宗左右。”一名杭州房地产土地投拓从业者告诉华尔街见闻。

首次集中供地共推出57宗涉宅地块,近80%的地块起拍价都超过5亿元。按全部参与竞拍算,需缴纳预约保证金约25亿元;按普遍的勾地30宗计算,大约需要准备预约保证金仅15亿元。

这笔钱对很多房企来说都能承受,因此在土拍前夕,多个热点地块提前触及溢价封顶。

5月7日的拍地成了民营房企的主战场。融信、滨江、融创、祥生、龙湖是拿地金额排名前五的大户。中天、兴耀、宋都、博策、新丝路、花样年等本土或外地小房企,也都有所斩获。而央企保利、国企建发仅拿地一宗。

根据中指研究院统计,“地头蛇”滨江与“过江龙”融信成为首日最大赢家,双方联合拿地4幅,拿地金额172.5亿。此外融信还单独拿下3幅地块,总计斥资56亿。滨江则独立拿下城厢街道地块,总价约10亿。

第三则是融创,单日拿地金额达到126.9亿元,拿地4宗;此外建发以自持38%的条件拿地,创下开发商最高自持比例纪录。

意料之外的是杭州房企“大户”绿城一无所获、万科只拿地一宗。

但实际上,绿城今年第一季度,已经花了126亿元在杭州市场拿了10宗地块,达到去年在杭州土地投资额的一半,所以目前并不急着拿地。而万科在杭州公开市场拿地已经放缓,去年一整年,万科在杭州市区仅收入两幅宅地。

对注重测算和品牌溢价的万科来说,在杭州公开市场拿地并不划算。

问题还在后面

火热的拍地之后,开发商将面临后续的运营和盈利难题。

今年初,万科以40.6亿元的封顶价拍下运河新城板块的宅地,被业内认为几乎是“零利润”拿地。

实际上,在杭州市场,不仅是万科一家面临低利润甚至亏本的问题。

“杭州实行限地价、限房价、竞自持的土拍政策后,利润空间早就被政府算好了,一旦土拍竞争较激烈,进入竞自持环节,高资金成本的房企就没有利润了。现在开发商就等于在杭州做代建,只能做规模,不能计较利润。”一名华东房企营销人士表示。

有分析人士称,算算本次每宗地块的价格、相应的条件,再与限价一对比,杭州拍出的这些“封顶+自持”的地块基本没啥利润。

比如融信拿下的世纪城核心区块单元地块,自持比例达到29%,总价14.82亿元,刨去自持的楼面价逼近3.9万元/平方米,未来开售最高精装修价格为4.7万元/平方米,最后房地比仅为0.9,利润空间很薄。

又如,创自持比例最高纪录的一宗地,是厦门国企建发竞得的。2020年,杭州所有出让土地中,最高的自持比例是22%,而建发此次一出手,自持比例就冲上了38%。

该地块性质还是商住,住宅部分占全部建筑面积的49.6%,扣除38%的自持比例后,可售住宅建筑面积仅11.6%。即便国企资金成本较低,这笔账也是很难算得过来的。

一名行业人士笑称,这几乎就是买来自己住的。加上该地块楼面价17816元/平方米,精装限价36000元/平方米,还能有啥利润。

尽管杭州市场的利润被压得很低,中小型房企却乐此不疲地在边缘板块制造新地王。

32宗涉宅地块同日出让,让杭州9个板块诞生了地价新高,多数是小型房企在较偏地段的激烈竞争造成的——原本非核心地块被认为是小房企捡漏的机会,结果大部分也进入了竞自持阶段。

这些郊区地块的盈利同样算不过来。比如中天控股在新湾板块拿地一宗,该板块地价首次破万,还要自持5%,但限制未来精装均价18000元/平方米。

“提前勾地造成了两个效应,一是央企、国企的资金实力没有得到彰显,他们不占太多优势;二是我们已经提前预判到地块竞争激烈,竞自持比例会突破历史纪录,最后果然是这样,这将导致后续利润微薄,甚至按照测算,部分地块没有自持也得亏本了。”一名华东房企投拓人士表示。

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